Impuesto a la edificabilidad, tramitología y más problemas enfrenta constructores
En el Ecuador 1.391 proyectos inmobiliarios se han paralizado en los últimos diez años, alerta el constructor Santiago Hidalgo, ingeniero civil, según información de MarketWatch, web económica. De los 1.391: 1.187 es en Quito y 204 en Guayaquil.
Estas paralizaciones no son aisladas, obedecen a una serie de problemas que enfrenta el sector de la construcción.
Hidalgo, magíster en administración de proyectos, gerente general de RHR, constructora nacional con 20 años de actividad, está preocupado porque la construcción sufrió un gran golpe en la pandemia.
Advierte que este segmento depende mucho del gasto público y lamentablemente hoy el país no tiene dinero, entonces la construcción se redujo “casi en cero, en comparación a 2019”.
En cambio, dentro de la actividad constructiva privada el segmento alto está bastante golpeado, pero el VIP (vivienda de interés público) y el VIS (vivienda de interés social) están mejor que el año pasado.
Antes del Covid-19, en julio y agosto la gente solía ir de vacaciones, eran los meses más bajos de ventas (casas o departamentos), este 2020, sobre todo agosto, fue el de más visitas de clientes de toda la historia de proyectos de vivienda en Cuenca.
Pero esto no alegra a los constructores, pues solo es intención de compra.
El resultado tiene que evidenciarse con un cierre de ventas y, al respecto, están teniendo problemas en la calificación del cliente, pues muchos perdieron su trabajo o le disminuyeron el sueldo, lo que impide que tengan el ingreso suficiente para calificar en el BIESS o entidades financieras para un crédito hipotecario.
Este no es el único problema que enfrenta la construcción, Hidalgo se refiere al Municipio “puede ser que la cabeza tenga buenas intenciones, pero los mandos medios, quienes están ejecutando toda la ordenanza de uso y gestión de suelo, y las aprobaciones en general, lamentablemente no son idóneos para esos cargos, no tienen experiencia, nunca han construido nada y no saben todos los problemas que podemos tener los constructores”.
Él se refiere al Plan de Uso y Gestión del Suelo (PUGS), no entiende por qué razón, hasta que esté aprobada la normativa “un montón de trámites hoy están parados…lo que no tiene sentido sabiendo la crisis en la que vivimos”.
Efectivamente, Henry Yandún, ingeniero civil, vocero del gremio Constructores Positivos, está sorprendido por cómo el Municipio de Cuenca está tomando decisiones “que van en contra de la lógica y la tendencia y técnica mundial”.
Asegura que se pretende una ordenanza de edificabilidad o “compra de aire”. Si un constructor tiene un terreno de un millón de dólares (ejemplo) puede construir un piso, pero si quiere construir dos pisos, el Municipio le cobrará “muchísimo” por usar el aire, dice.
Esto provoca que solo se construya en baja altura, sobre el mismo suelo, por lo que sale muy cara la edificación. Genera que la ciudad no tenga la densidad óptima y comience a crecer horizontalmente.
La situación es grave en Cuenca porque es una de las ciudades en donde el suelo es muy costoso por la topografía.
Con esto, calcula Yandún, el Municipio fomentaría que se incremente el costo del suelo, en consecuencia, el de la vivienda.
Eventuales impuestos es uno de los temas que preocupa al sector constructor
Los principios fundamentales del PUGS están bien en cuanto a la densificación de la urbe y a formar una ciudad densa y compacta y, de esa manera, aprovechar mejor los recursos, piensa la presidenta de la Cámara de la Construcción de Cuenca, María Cristina García, arquitecta.
En lo que no está de acuerdo es en el cómo se lograrán esos principios. “El cómo implica, según los ejemplos que nos han dado, una manera de imponer un impuesto a la construcción en todos sus niveles desde la construcción de la vivienda más pequeña hasta las grandes, todo el mundo debe pagar para hacer una construcción”.
La dirigente opina que no es el momento, ni la forma de grabar nuevos impuestos a la construcción de viviendas.
Juan Izquierdo, arquitecto, señala que a septiembre 2020 la construcción recién está retomando un 50 o 60% su reactivación.
La cadena productiva de la construcción mueve el 35% del Producto Interno Bruto (PIB) desde la persona que vende una salchipapa al transportista que comercializa los áridos, albañil, proveedores…constructores, una cadena interminable.
Por ello exhorta a que se den incentivos a la inversión privada para la reactivación económica a fin de que los promotores inmobiliarios y constructores decidan invertir en Cuenca.
DATOS
De enero a julio 2020 las caídas más pronunciadas en ventas son de la construcción: Cámara de Industrias y Producción (CIP) Ecuador
Estas caídas, según el gremio nacional en base a datos del Servicio de Rentas Internas, representan 932 millones de dólares (-42,2%)
CIFRAS
4
meses demora, dice Manuel Méndez, contratista, obtener los permisos del Municipio para empezar algunas construcciones
80
% de disminución de ventas registran las obras inmobiliarias de Manuel Méndez, clientes dicen que esperarán unos meses
Versión de Planificación
Josué Vega, director de Planificación del Municipio, responde.
Entrevista
¿Como entender el PUGS, el sector de la construcción tiene observaciones?
“Pido que miremos al PUGS, que tiene una previsión de 12 años, no solo como un elemento económico, hoy por la pandemia, se nos hace más que necesario revisar aspectos básicos como la sostenibilidad”, exhorta a los constructores Josué Vega, director de Planificación del Municipio.
Uno de los planteamientos es que una parte de cada terreno privado (que Vega aclara “no es absolutamente libre, está sujeto a normas de convivencia y coexistencia) tenga la posibilidad de ser permeable.
Cuando ocurran crecidas de lluvias, tener pedazos de suelo en donde esa propiedad privada “deje que siga siendo suelo donde se pueda plantar un árbol que cuando llueva eso sea permeable (escorrentía…)”.
Pero estos planteamientos desde la mirada económica, dice, es perder área de venta de subterráneos, retiro frontal, etcétera.
¿Entonces el PUGS tiene varias dimensiones?
El PUGS no es una herramienta nada más de desarrollo económico, sino social, patrimonial, cultural, ambiental por supuesto entonces son todas estas dimensiones del desarrollo que tienen que coexistir de manera equilibrada, por lo tanto no hay una verdad única, y todas las observaciones que nos han hecho las Cámaras de Construcción han sido justamente en “cómo le saco más renta al suelo”, no en las alternativas otras.
¿Pero ustedes quieren imponer un impuesto al aire, respecto a construcciones de pisos altos?
Tampoco es así…hay un discurso…incompleto o tiene algunos vacíos que no responden a la realidad de aquellos planteamientos.
La edificabilidad es por ejemplo: si tengo un terreno de 500 metros, si es edificabilidad 1 puedo construir 500 metros, si es edificabilidad 2 pedo construir 1.000 y así, pero eso no tiene nada que ver con el número de pisos, porque puedo construir 500 en cinco pisos de 100 o 500 en dos pisos de 250.
Como ve, ya hay un primer planteamiento, en los cuales al menos hay versiones incompletas que no permiten entender cuál es el objetivo.
Cuando tengo suelos en Cuenca que están en zonas súper servidas, que la norma le dice que usted puede construir seis pisos y multiplican el área de retiros y demás, y lo hacen en volumen, dicen “yo puedo construir tanto” y al propietario de ese suelo le dicen: “mi suelo vale más, vale tantos miles de dólares”, en función de que yo puedo hacer eso, eso es con la norma actual.
¿Y qué pasa si viene una nueva norma con el PUGS?
Si esa norma le dice usted puede hacer ahora más todavía, que es lo que normalmente ocurre, ese suelo ahora es más caro porque puede hacer más, esa es una deducción bastante simple pero hay estudios técnicos que así lo demuestran.
La capacidad de otorgarle el aprovechamiento del suelo lo da el Municipio, eso no lo da el ente privado, y si el municipio le dice que un suelo que antes podía construir en edificabilidad 3, ahora puede ser edificabilidad 4, entonces esa propiedad privada se va a ser más costosa.
Entonces, qué estamos proponiendo como Municipio, que se siga considerando que la municipalidad es la que otorga esta capacidad y parte de esa renta agregada, que ahora el terreno que valía 1.000 dólares (ejemplo), ahora quieren venderle en 1.500, que no se activen esos 1.500 si es que no hay un proyecto de construcción que dice “voy a hacer esto” y por hacer esto le toca pagar esto.
Por lo tanto, cuando yo tengo el mercado del suelo sin el proyecto, el suelo se reduce porque no tengo un proyecto al cual le tengo que atar ese costo.
¿Hay una diferenciación?
La edificabilidad debe tener una diferenciación, no en todos los suelos de la ciudad se busca cobrar porque no en todos se está construyendo, entonces en aquellos en donde se busca, que tienen condiciones de servicios de equipamiento, de necesidades ya satisfechas que están siendo desperdiciados, hay que incentivarlos y quizás ahí, el costo de eso debe ser mucho menor, si es que hay un costo; pero en zonas premium de la ciudad, donde hay la búsqueda de sacarle cada centímetro y, además, son proyectos que no hablan de condiciones sociales económicamente bajas, ni mucho menos, esa posibilidad de tener una edificación aumentada, me debería generar los posibles financiamientos del resto de la ciudad que no tiene esas condiciones para que tengamos más mercado de suelo disponible en función de tener ese mismo mercado con más condiciones de servicio y no solo tener un grupo de lotes con buenos servicios y el resto de la ciudad precarizado.
¿Qué pasa con los permisos, aprobación de planos y más, es cierto que demora el Municipio hasta cuatro meses y, en ciertos casos, responde que nada se puede hacer hasta que no esté aprobado el PUGS?
No es así, es absolutamente falso, si eso fuera verdad nos podrían demandar. Si yo tengo una normativa vigente, en la cual la normativa actual me permite hacer ahí un edificio de tres pisos, sin pagar nada, yo ¿cómo le detengo como administración pública? lo que pasa es que ellos lo que quieren son proyectos que están fuera de la norma, y fuera de la norma esperan o tienen la expectativa de que ahora el PUGS se les posibilite, entonces a eso le llaman.
Es como que el día de mañana me pase un semáforo en rojo y la Asamblea este pensando una propuesta en la que eso ya no va a ser multado y yo quiera que me apliquen no multa porque esto está en formación. Con las normas actuales debo trabajar y muchos de los proyectos que les piden que les aprobemos ni siquiera cumplen la norma actual, tampoco la expectativa de la nueva norma porque no son buenos para la ciudad.
Usted entenderá que la administración pública cuando hace una norma busca que haya la coexistencia de reglas para el beneficio colectivo, pero si ahí hay que hacer una norma solamente para el beneficio de un particular, eso no se puede transformar en norma porque estaríamos transformando en discrecionalidades y eso una administración pública responsable no lo debe hacer.
¿Cuándo se aprobará el PUGS?
El PUGS tiene un horizonte de 12 años de validez, pero tenemos la expectativa de tenerlo aprobado para fines de este 2020. (I)
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