Uno de los aspectos más importantes del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial y del Plan de Uso y Gestión del Suelo, es la regulación de la edificabilidad definida en la Ley Orgánica de Ordenamiento Territorial (LOTUGS), como el volumen edificable o capacidad de aprovechamiento constructivo atribuida al suelo por el GAD Municipal.
La edificabilidad debe enmarcarse en el derecho a la ciudad, establecido en la Constitución, es decir la gestión democrática de la ciudad, del uso y acceso al suelo, vivienda, desarrollo sustentable, manejo eficiente y racional de los recursos, calidad de vida, igualdad de oportunidades, función social y ambiental de la propiedad, interés público y distribución equitativa de cargas y beneficios.
La edificabilidad debe respetar los derechos de los demás y de la naturaleza, servidumbre de vista, espacio público, derecho al paisaje, la luz solar, valores culturales e históricos del vecindario y no hacer un uso abusivo del derecho.
En consecuencia, la regulación de la edificabilidad no debe subordinarse a intereses inmobiliarios, rentísticos y especulativos privados, de manera que, el derecho a edificar debe considerar el interés colectivo y los derechos de las personas al suelo.
Al ser la edificabilidad un componente del aprovechamiento urbanístico del suelo y para determinar las posibilidades de su utilización, la LOTUGS, distingue entre la “edificabilidad general máxima” que se refiere a la edificabilidad total asignada a un polígono de intervención; “edificabilidad específica máxima” que es la asignada a un determinado predio; y, la “edificabilidad básica” referida al volumen edificable que no requiere contraprestación del propietario.
De acuerdo con la LOTUGS el GAD Municipal “podrá” otorgar de manera onerosa el aprovechamiento superior al básico, lo que origina la “concesión onerosa de derechos”, a excepción de los casos obligatorios definidos en la Ley o en ordenanza.
La concesión onerosa de derechos se impone en la transformación de suelo rural a suelo de expansión o suelo urbanos; la modificación de usos del suelo; y, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo. Este tema debe analizarse por el Concejo Cantonal de Cuenca a profundidad y buscando la más amplia participación ciudadana. (O)
