En las avenidas Ordóñez Lasso, 1 de Mayo, 12 Abril, 12 de Octubre, así como en el sector de Misicata se ubican edificaciones denominadas de altura, que pueden ir desde los cuatro hasta los 15 pisos y que por su accesibilidad, algunas de ellas, están destinadas para personas de estrato económico medio y alto, debido a los costos por metro cuadrado de construcción que rondan los 1.000 y 1.500 dólares.
Romel Zhindón, vicepresidente del Colegio de Arquitectos del Azuay, explica que en las reformas a la ordenanza del Plan de Ordenamiento Territorial (PDOT) y Plan de Uso y Gestión de Suelo (PUGS), que está en debate en el Concejo Cantonal, se establecen las zonas donde es posible construir este tipo de edificaciones, pues se necesita reunir condiciones como dotación de servicios básicos e infraestructura, que permita soportar la nueva densidad poblacional y prever un crecimiento ordenado a futuro.
“Algunos departamentos, generalmente, mantienen acabados de primera, lo que eleva el costo del metro cuadrado, además está la exclusividad donde se emplazan, las ventajas como buena vialidad, servicios básicos de agua potable, alcantarillado, energía eléctrica y ahora el Internet”, subrayó.
Cuenca es una ciudad heterogénea donde en un mismo sector se pueden encontrar zonas de distintos estatus. Una de ellas es la avenida Ordoñez Lasso, que combina edificios lujosos con construcción popular. Otra de ellas es la avenida 12 de Octubre, donde actualmente se construye el “Edificio Torres del Bosque”, un proyecto en una zona exclusiva que consta de 48 departamentos y dos locales comerciales apostados en nueve pisos, más dos subsuelos.
Se trata de una edificación que busca alcanzar estándares internacionales de calidad, con acabados de primera y equipada con sistema de Domótica, es decir, tecnología que permite la automatización inteligente de la vivienda para controlar equipos de climatización y ventilación, iluminación y las comunicaciones, entre otras funciones.
“Nuestro proyecto incluye cielo raso, paredes y ventanas con aislamiento acústico, automatización dentro del edificio, áreas verdes comunales y sistema de ahorro y reutilización de agua subterránea (…) eso marca la diferencia porque si bien se hace una inversión inicial a largo plazo tiene beneficios para los usuarios; pese a ser un edificio de lujo se busca que los servicios sean lo más económicos posibles”, resaltó Pedro Espinosa, director general de “Pedro Espinosa Arquitectos” a cargo de la obra.
En este sector el precio promedio del metro cuadrado de construcción bordea los 1.400 dólares, el precio final depende de la ubicación de cada departamento, así, en los pisos bajos es más económico.
Los primeros registros de construcciones en altura se dieron en la avenida Ordóñez Lasso desde hace unos 20 años debido a las condiciones del terreno con lotes de entre 1.000 y 1.200 metros cuadrados, sin embargo, este tipo de edificaciones se ha expandido en la ciudad por dos motivos: minimizar los costos de construcción y por el crecimiento urbano de Cuenca, que encuentra en este tipo de viviendas una solución a la densidad de la población.
En este contexto, Espinosa expresó que es necesario que Cuenca tenga más edificabilidad y que se pueda construir más pisos en ciertas zonas. Asimismo, especificó que la exclusividad no está basada en el número de pisos de un inmueble porque se puede encontrar un diseño exclusivo de tres pisos y un proyecto popular de 12.
Auge
En las zonas donde se evidencia un auge del levantamiento de edificios es en las avenidas 12 de Abril y 1 de Mayo. “En la pandemia se comenzaron a construir obras que tienen buenos acabados y se ven nuevos edificios que responden a las comodidades y las condiciones de los lotes. Otra zona de edificaciones en altura es Misicata, donde el costo de viviendas o condominios está enfocado en el interés público”, explicó el arquitecto cuencano Javier Bernal.
En Misicata se encuentran viviendas desde 89.900 dólares con un área promedio de 100 metros cuadrados. En la avenida la Ordóñez Lasso los costos varían desde 80.000 hasta 190.000 dólares o más, esto depende del metraje y del área del terreno.
El valor del suelo está basado en dos pautas: entorno y acceso a servicios. Así, se cotizan más alto los lotes que tienen cercanía a parques lineales o a las riberas de los ríos y acceso a servicios básicos, así como proximidad a bancos, restaurantes y farmacias, entre otros. “Los promotores buscamos terrenos que tengan cierta cercanía a los ríos pero que al mismo tiempo tengan buena calidad de servicios, si se cumplen estrictamente esas dos condiciones se vuelve muy atractivo para el desarrollo inmobiliario”, subrayó Espinosa.
Otras zonas del cantón Cuenca que registran una cotización alta son Paseo 3 de Noviembre, Puertas del Sol, San Joaquín y Challuabamba. En los departamentos que se han levantado en el Paseo 3 de Noviembre conviven cuencanos y extranjeros que se han radicado en la ciudad.
Asimismo, un reporte del portal de servicios inmobiliarios Properati ubicó a San Joaquín entre los 15 barrios más costosos de Latinoamérica. De acuerdo con datos recolectados entre 2019 y 2020, el precio por metro cuadrado en esta zona bordeaba los 1.114 dólares, ubicándose en el puesto decimotercero del ranking. El barrio más costoso es Ñuñoa de Santiago de Chile que cotiza el metro cuadrado en 2.885 dólares.
Avalúo para evitar la especulación
Jorge Aguirre, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces (ACBIR) del Azuay, indica que, previo a la comercialización, es importante realizar el avalúo con un perito para tener el valor real de los bienes inmuebles y evitar la especulación.
Según datos de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces, en la avenida Ordoñez Lasso hay terrenos con precios desde 500 a 750 dólares el metro cuadrado aproximadamente; en Puertas del Sol los precios van desde 460 a 680 dólares. En el sector de 1 de Mayo, antes de la Avenida de Las Américas, el precio del terreno está entre 400 y 500 dólares, y pasando Las Américas en 300 dólares. En la zona de la Remigio Tamariz los precios bordean los 500 y 700 dólares. (I)
