Cuenca enfrenta dos dinámicas de crecimiento: la expansión de viviendas hacia las parroquias rurales y la densificación de las zonas urbanas mediante nuevas edificaciones.
Mientras la primera presiona el suelo agrícola y avanza sobre sectores sin infraestructura suficiente, la segunda incrementa la concentración de habitantes y exige mayor capacidad de servicios, movilidad y equipamientos.
Robert Murillo, expresidente del Colegio de Arquitectos del Azuay, ubica el principal problema en la expansión periurbana sin planificación, intensificada desde 2015 y acentuada tras la aprobación del Plan de Desarrollo y Ordenamiento Territorial (PDOT) y Plan de Uso y Gestión de Suelo (PUGS), en 2022.
Murillo señala que alrededor del 60 % de las construcciones en zonas de expansión presenta irregularidades, como viviendas sin permisos o edificaciones que superan los pisos autorizados.
“Uno de los factores es el fraccionamiento de terrenos mediante prescripciones adquisitivas de dominio, que ha generado predios con dimensiones difíciles de incorporar a la planificación urbana”.
El fenómeno se observa en Baños, Challuabamba, El Valle y San Joaquín.
¿Cuántas personas habitan en el periurbano de Cuenca?
Un estudio de la Universidad de Cuenca cifra en más de 220.000 los habitantes del periurbano, un territorio que supera las 20.000 hectáreas y donde conviven viviendas, actividades agrícolas, industrias y servicios.
El investigador Fernando Pauta explica que el encarecimiento del suelo urbano desplaza a hogares hacia la periferia.
“Los pobres de la ciudad, al no encontrar posibilidades de habitar en ella, se trasladan al periurbano y configuran barrios. Esto empieza a mostrar segregación que no es conveniente para la ciudad”.
Esta ocupación exige agua potable, alcantarillado, electricidad y vías en sectores no previstos para concentrar población.
En algunos casos, los accesos tienen apenas cuatro o cinco metros de ancho.
También disminuyen los terrenos agrícolas, se intervienen quebradas y canales de riego y se ocupan áreas de protección.
“No hay ciudad que soporte esa cantidad de servicios que se tiene que dar en zonas que no fueron previstas para ese uso”, señala Murillo.
A las dificultades se suma la derogación de la Ordenanza de Control de Uso y Ocupación del Suelo.
Murillo advierte que el cantón perdió una herramienta para regular determinadas infracciones y establecer sanciones.
Crecimiento vertical
La segunda dinámica es la densificación mediante edificios residenciales.
Según Murillo, el 65 % de las edificaciones construidas entre 2022 y 2026 tiene hasta cuatro pisos, con aprovechamiento parcial de un nivel adicional; y el 3 % supera los siete pisos.
El PUGS permite hasta 120 viviendas por hectárea en ciertas zonas urbanas y 250 en sectores con servicios.
“El cantón Cuenca todavía no alcanza esas densidades habitacionales para suplir el déficit de vivienda, que se ubica en unas 50 mil unidades. Es mejor poblar las zonas servidas urbanas con generación de áreas verdes y movilidad adecuada”.
Advierte que reducir las densidades previstas podría trasladar aún más la demanda habitacional hacia las parroquias rurales.
Vivienda social, una deuda pendiente en Cuenca
Henry Astudillo, presidente de la Cámara de la Construcción, señala que Cuenca supera el crecimiento nacional del sector, cercano al 20 %.
Asimismo, las viviendas adquiridas como inversión pasaron del 9 % hace tres años a más del 30 %. Sin embargo, la oferta se concentra principalmente en los segmentos medio y medio alto.
“Estamos en deuda con la vivienda de interés social para la clase media baja”, reconoce.
La Cámara plantea una política municipal que incentive la construcción de vivienda social y pública en sectores con servicios básicos y acceso al transporte.
El viceministro de Desarrollo Urbano Sostenible y Vivienda, Daniel Elmir, coincide en que Cuenca necesita incrementar su oferta habitacional, pero recalca que la expansión hacia terrenos agrícolas compromete el suelo productivo y obliga a extender las redes de servicios básicos.
Además, las trabas para construir persisten.
Aunque los GAD tienen un plazo de 30 días para emitir los permisos, Elmir señaló que los procedimientos son “engorrosos” por lo que pidió simplificarlos, sin eliminar los controles de seguridad para promover un crecimiento más vertical.
“Debemos concentrar la construcción en los centros urbanos y aprovechar el crecimiento en altura, sin que eso implique levantar rascacielos en todas partes”.
El desafío de Cuenca es articular la oferta de vivienda con la infraestructura, el transporte, el control del suelo y la conservación de las áreas agrícolas y patrimoniales.
Desde la Academia se propone diseñar políticas públicas específicas para ordenar el suelo periurbano, controlar el crecimiento desordenado y evitar mayores desigualdades territoriales. (I)
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